Polski rynek nieruchomości coraz bardziej doceniany przez międzynarodowych inwestorów

W 2017 r. ponad 90% funduszy inwestujących w Europie Środkowo-Wschodniej zamierza ponownie zainwestować na polskim rynku nieruchomości. Oznacza to, że w bieżącym roku Polska pozostanie czołowym rynkiem inwestycyjnym w regionie. Największym zainteresowaniem cieszyć się będą obiekty biurowe oraz mieszkania. Atrakcyjnie w oczach inwestorów prezentują się również budynki hotelowe oraz przemysłowe i logistyczne. Słabnie natomiast zainteresowanie obiektami handlowymi.

Jak wynika z badania przeprowadzonego wspólnie przez firmę badawczą PMR oraz doradcę z sektora nieruchomości Project Partners International wśród przedstawicieli ponad 70 międzynarodowych funduszy inwestycyjnych działających m.in. w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, pod względem lokowania inwestycji na polskim rynku niekwestionowanym liderem pozostaje Warszawa, w której zakup aktywów planuje więcej niż 90% inwestorów. Kolejne miejsca na liście, z odsetkiem wskazań na poziomie 50-60%, zajmują Wrocław, Łódź, Gdańsk i Kraków. Mniejsze zainteresowanie inwestorów wzbudzają natomiast Poznań, Gdynia i Katowice.

W 2016 r. największą popularnością wśród inwestorów cieszyły się obiekty biurowe oraz handlowe, które łącznie odpowiadały za ponad trzy czwarte wartości przeprowadzonych transakcji. Wyniki badania wśród inwestorów wskazują jednak na to, że w 2017 r. polski rynek może doświadczyć pewnej zmiany preferencji inwestorów, na czym stracić może segment obiektów handlowych. Okazuje się bowiem, że numerem jeden pod względem zainteresowania są ex-aequo biura oraz mieszkania (zarówno na sprzedaż jak i na wynajem), którymi zainteresowana jest blisko połowa inwestorów. Niewiele niżej pod względem atrakcyjności inwestycyjnej plasują się grunty inwestycyjne, a także budynki hotelowe, które po kilku latach stagnacji doświadczają wyraźnego ożywienia. Zakup budynków handlowych planuje natomiast tylko co piąty inwestor.

Blisko połowa funduszy zamierzających w 2017 r. zainwestować w Polsce, planuje także inwestycje w innych krajach regionu, przede wszystkim na rynku czeskim, a w dalszej kolejności na rynkach węgierskim, rumuńskim oraz słowackim. Póki co, mniejszym zainteresowaniem inwestorów cieszą się takie kraje jak Chorwacja, Rosja czy Albania. Aż jedna czwarta inwestorów na zakupy poza Polską zamierza przeznaczyć więcej niż 100 mln €.

Do największych transakcji inwestycyjnych ubiegłego roku należały m.in. sprzedaż pakietu 75% udziałów w wartej ok. 1,2 mld € platformie nieruchomościowej Echo Prime Properties w Polsce przez Griffin, Pimco oraz Oaktree funduszowi Redefine Properties Limited, sprzedaż firmie Rockcastle krakowskiego centrum handlowego Bonarka City Center (361 mln €) przez TriGranit (TPG Real Estate), sprzedaż centrów handlowych Focus w Piotrkowie Trybunalskim i Zielonej Górze (161 mln €) również firmie Rockcastle przez Aviva Polish Retail Fund oraz sprzedaż Galerii Warmińskiej (150 mln €) przez firmę Galeria Warmińska, także na rzecz Rockcastle.

Inwestorem, wokół którego od jakiegoś czasu jest najgłośniej, pozostaje grupa Griffin Real Estate, która w 2015 r. przejęła Echo Investment. W październiku 2016 r. Echo Investment podpisało z Echo Polska Properties przedwstępną umowę sprzedaży siedmiu budynków biurowych za niemal 264 mln € (m.in. O3 Business Campus w Krakowie, Tryton Business House w Gdańsku, A4 Business Park w Katowicach oraz Symetris Business Park w Łodzi).

Na rynku hotelowym interesującym wydarzeniem była sprzedaż przez Skanska katarskiemu holdingowi Al Sraiya pięciogwiazdkowego hotelu Westin Warsaw (zarządzanego przez Marriott International). Był to pierwszy zakup tego inwestora w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej, jak również pierwsza transakcja firmy Skanska związana z nieruchomością hotelową w Polsce.

Pierwszy kwartał 2017 roku zdążył już przynieść kilka ciekawych transakcji i wydarzeń na polskim rynku. Warimpex zdecydował się na sprzedaż części hoteli na rzecz tajskiego inwestora U City Public Company Limited (180 mln €). Ponadto, w marcu Algonquin sprzedał za 70 mln € pięciogwiadkowy hotel Sheraton Grand Kraków na rzecz Invesco Real Estate, a spółki Echo Polska Properties oraz Echo Investment przejęły od Rosehill Investments Galerię Młociny w Warszawie, będącą w trakcie realizacji (wartość transakcji to blisko 42 mln €). Również w marcu na polskiej giełdzie zadebiutowała pierwsza spółka typu REIT – Griffin Premium RE. Holenderska spółka działa na razie w formule zbliżonej do REIT. Jej władze planują, że docelowo przekształcą ją w polski REIT, gdy przyjęte zostaną odpowiednie przepisy, regulujące funkcjonowanie tego typu podmiotów w Polsce.

Według firm z branży real estate, w 2016 roku inwestorzy na polskim rynku nieruchomości ulokowali − w zależności od metodologii kalkulacji − pomiędzy 4,5 a 5,2 mld €, co jest najlepszym wynikiem od 10 lat. Wyniki ankiety wśród przedstawicieli czołowych funduszy inwestycyjnych wskazują na to, że w roku bieżącym polski rynek nieruchomości pozostanie atrakcyjną i bezpieczną przystanią dla inwestorów, oferującym stosunkowo wysokie zwroty z inwestycji w porównaniu do krajów Europy Zachodniej. W najbliższych latach na sytuację na rynku nieruchomości inwestycyjnych w Polsce największy wpływ mogą mieć planowane zmiany w otoczeniu prawnym rynku nieruchomości oraz stworzenie nowych narzędzi inwestycyjnych, a także nowy rządowy program mieszkaniowy.

 
Bartlomiej Sosna
PMR Head Construction Analyst
bartek.sosna@pmrcorporate.com
 
Katarzyna Grabarz
PMR Construction Market Analyst
katarzyna.grabarz@pmrcorporate.com